空き家をリフォームして年間１００万円の家賃収入を得る方法

 

 

 

 

 

はじめに

実家を相続する、新しく家を建てる、転勤をするなどして前に住んでいた家が空き家になることがありますよね。

空き家の所有者になったら、空き家を今後どうするかは真剣に考える必要があります。

この記事では空き家を上手に活用する方法を紹介します。

空き家とまったく関係がないような、この動画が意味するところも後述します。

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空き家を所有するリスク

長く住んでいたりして思い出がつまった家が空き家になったとき、あなたはどうしますか？

いつか住むかもしれない、子供が大きくなったら子供に譲るかもしれない、愛着があるから他人を住まわせたくない。

色々な感情があって空き家になった家を手放せない場合もあるでしょう。

しかし、空き家を所有するにはリスクが伴うことも知っておく必要があります。

 

固定資産税の負担

当ブログ記事『土地の有効活用と固定資産税の減税で不労所得を作って金持ち父さんになる方法』でも書きましたが、土地や家屋などの不動産は使っていなくても、所有しているだけで固定資産税が課税されてしまいます。

多くの市区町村の固定資産税の税率は評価額の１．４％、都市計画税は０．３％程度です。

合計で毎年１．７％もの税金を支払わされるのですから、使用しない不動産を所有することはリスクであると認識する必要があるでしょう。

 

損害賠償請求されるリスク

空き家を所有していると損害賠償請求をさせる危険性があるのをご存知でしょうか？

空き家が倒壊したり、屋根瓦の一部などが落下して通行人に怪我をさせれば、損害賠償請求をされる恐れがあります。

 

不法侵入や火災のリスク

僕の知り合いでも実際にありましたが、半分朽ちた家を空き家のまま放置していたところ、空き家に不審者が入り込んでいて警察を呼ぶ騒ぎになりました。

大きな事故にならなかったのは不幸中の幸いでしたが、放火でもされたら大問題です。

 

動物の住処になるリスク

田舎にある空き家であればタヌキなどの動物が住み着くのも想像できますが、都会では無縁の話だと思っていませんか？

田舎でなくとも、野良犬や野良猫はもちろん、ネズミやハクビシンの住処になったりする危険性があります。

そうなれば近所からの苦情も発生しますから、空き家と言えども管理は怠れません。

 

管理・維持する手間

不法侵入や火災、損害賠償請求、動物の住処になる等のリスクを回避するには、適切に管理するしかありません。

不審火などに備えて住んでいない家に火災保険をかけている家だって多くあります。

こうして空き家は住んでいないのにも関わらず、固定資産税の他にもコストがかかることになります。

 

中古住宅販売業者のノウハウ知ってる？

ところで、このCMご覧になったことはありますか？

地方でよく流されている中古住宅買取りのCMなのですが、こういった中古住宅買取り業者がどうやって儲けているか知っていますか？

それは中古住宅を購入してそのまま売却するのではなく、リフォームをしてから売却をするのです。

つまり中古住宅はそのままで売却するより、お金をかけてリフォームをした方が儲かるということです。

 

中古住宅に価値をプラスする方法が分かれば、何も安値で空き家などの中古住宅を処分する必要はありません。

同じように中古住宅の価値を上げてから貸し出して家賃収入を得れば良いのです。

 

そもそもリフォームは必要なの？

空き家を所有していて、人に貸して家賃収入を得たいと考えている方の中には現状で貸し出せば良く、リフォームなんて必要ないんじゃない？と考えている方もいらっしゃるでしょう。

そこでまずは、貸家を借りる人の視点に立って考えてみましょう。

僕も１０年程度３，４箇所の貸家に住んだことがあります。

一軒家もありますし、アパートもあります。

僕が不動産業者に行って貸家を選ぶときのポイントは、風呂、トイレ、台所でした。

風呂、トイレ、台所が古かったり汚かったりすると借りる気にはなれません。

ユニットバスではないタイル貼りの風呂や、和式の汲み取り式のトイレ、狭いシンクなどです。

気になるのはこれらの箇所だけで、他はクロスや畳が張替えてあれば建物自体が多少古くても気になりません。

 

仮にあなたが空き家を所有していて、その空き家を貸し出して家賃収入を得たいと考えたとします。

次の２パターンではどちらが最終的に儲かるのでしょうか？

 

➀リフォーム後に賃貸

仮に風呂、トイレ、台所を最新式のものにフルリフォームしたとしましょう。

見積りを取った訳ではないので正確な金額は分かりませんが、仮に２００万円とします。

 

➁古いまま賃貸

他方、リフォーム代金を支払うのが嫌で古い設備で家を貸し出したと仮定した場合は当然リフォーム代金０円です。

 

初期投資は当然ながら古いまま賃貸の方がお金はかかりません。

リフォームしても古いまま賃貸しても同様に賃借人がいて家賃も同じように取れるのであれば、お得なのは当然ながら古いまま賃貸でしょう。

しかし、僕なら設備が古いままの家は借りません。

 

同じように考える人が多くて古いままの家は借り手がつかないことも考えられます。

他方リフォームしてから賃貸した方は、当然古い設備の建物に比べて人気があり、借り手がつく可能性も高いでしょう。

家賃が８万５０００円だとして賃借人が２年間住んだとしましょう。

誰も借りてもらえなければ家賃収入は０円ですが、２年間借りてもらえなければ家賃収入は２年間で２０４万円です。

最初に初期投資に２００万円かけたとしても、たった２年で初期投資した金額は回収できるわけです。

 

賃貸収入の収支公開

我が家では空き家になった家を貸し出して家賃収入を得ています。

 

月々の家賃　　８万５０００円

管理手数料　　△４５９０円

月収支合計　　８万４１０円

年間収益額　　９６万４９２０円

 

貸家ですから、古くなった設備の補修等に平均１０万円と確定申告をした際の所得税を考慮しても年間８０万円以上の収益が出ています。

建築年もそれなりに経っていますが、しっかり収益が出るのです。

 

 

空き家は最高の財産

突然ですが、伊丹十三監督の映画『マルサの女』をご覧になったことはありますか？

映画の終盤でこんなやり取りがあります。

 

花村課長（津川雅彦）

「どうしたら金がたまるんだ？」

 

権藤社長（山崎努）

「せっかくだから教えてあげるよ。

金貯めようと思ったらね、花村さん。使わないことだよ。

あんたは葬式がありゃ１万、結婚式がありゃ２万と出すでしょう。

そんなもの出してたら金は残らない。

１００万あったって使えば残らない。

１０万しかなくても使わなければ、まるまる１０万残るんだからねえ。

あんた、今、ポタポタ落ちてくる水の下にコップを置いて、水、貯めてるとするわね。

あんた、喉が渇いたからってまだ半分しか溜まっていないのに飲んじゃうだろ？

これ、最低だね。

なみなみいっぱいになるのを待って

それでも飲んじゃだめだよ。

いっぱいになって

溢れて

垂れてくるやつ

これを舐めて。我慢するの。」

 

金持ちになりたいと思ったら、コップの水を飲んではダメなのです。

土地や家屋などの不動産も同じです。

実家を相続するなどして空き家の所有者になった場合に取る選択肢は次の４つでしょうか。

 

➀売る

➁賃貸する

➂自分が住む

④そのままにする

 

まず「➂自分が住む」については問題ないですよね。

 

「④そのままにする」は無駄な固定資産税や維持管理費が発生しますから、もったいないです。

当ブログ記事『土地の有効活用と固定資産税の減税で不労所得を作って金持ち父さんになる方法』でも書いていますが、固定資産税は土地を所有している限りは永遠に税金を取られる制度ですから、一生支払い続けるのか、一生利益を出し続けるかでは人生が１８０度変わってきます。

「➂自分が住む」と「④そのままにする」を除くと残るのは「➀売る」と「➁賃貸する」ですが、どちらが良いと思いますか？

 

お勧めは「➁賃貸する」です。

 

「➁賃貸する」を選ぶ理由は先程紹介した『マルサの女』の台詞にあります。

空き家を処分してしまえばすぐに使えるお金になってしまいます。

売却して得たお金を運用するのであれば別ですが、借金の支払いに充てたり、車を買い替えたりしては、お金は手元に残りません。

空き家の活用方法として「➀売る」は喉が渇いたからコップの水を飲んでしまうのと同じです。

 

これに対して「➁賃貸する」は売却した場合に比べて月々の収入は減りますが、毎月定額の収入になります。

まるでコップから溢れた水を舐めているような状況です。

空き家というコップに利用価値という水を貯めて、溢れてきた利用価値を毎月受け取れば、空き家というコップは優良賃貸物件に変わり、利用価値という水は常に満杯の状態をキープできるのです。

 

また、家賃収入は月々入ってくる金額は小さく見えますが、長年賃貸していると売却した場合に比べて総収入額も多くなります。

我が家の賃貸物件も年間の家賃収入は約１００万円ですが、１０年で１０００万円、２０年で２０００万円です。

売却したとしても１０００万円を少し超える程度でしょうから、１０年間賃貸をしていれば売却をするよりも遥かにお得だということが分かると思います。

 

空き家を賃貸するメリット

空き家を賃貸するメリットは前述した他にもあることをご存知でしょうか？

もし、あなたが何もない状態から家賃収入を得ようと思って、アパートを新築して不動産経営に乗り出したとします。

始めるまでに総額でいくらかかると思いますか？

建物を新築するだけで規模にもよりますが、数千万円から億単位で初期費用がかかります。

確かに新築後、経営が上手くいけば良いですが失敗すれば多額の借金だけが残ったりします。

また、新築ですから固定資産税の負担も相当な額になります。

仮に木造３００㎡の共同住宅を新築した場合、年間の固定資産税＆都市計画税は５０万円弱（新築住宅軽減を考慮していません。）になります。

※計算は当ブログ提供の『固定資産税＆都市計画税計算ツール』で試算

 

それに比べて空き家をリフォームして賃貸物件にした場合はどうでしょうか？

相続などで取得した空き家は取得費用が０円です。

せいぜいリフォームに要した費用だけですが、新築をするのに比べれば数十分の１の金額で済みます。

また、空き家は大抵の場合、固定資産税の金額も安くなっていますから、所有するにしても新築に比べて費用が相当抑えられます。

 

不動産を賃貸して家賃収入を得るという観点から見ると、空き家は負の財産ではなく素晴らしい財産なのです。

 

中古不動産をお探しの方はこちら

空き家をリフォームして高値で賃貸する方法

ここまで読んでいただいて、空き家でも収益が出ることが分かりました。

また、空き家は売却をするよりもリフォームをして賃貸をした方が長期的には儲かることも分かりました。

では、どうやったら空き家をリフォームして高値で賃貸することができるのでしょうか？

それは、前述したようにポイントを押さえたリフォームをして魅力的な物件に見せることです。

そのためには最低限次の３か所のリフォームをしましょう。

 

➀古い風呂

➁古いトイレ

➂古いキッチン

これら３つの箇所のリフォームをするだけで、他の箇所が多少古かったとしても借り手はしっかりつきます。

現に我が家は築年数がありましたが、設備が新しかったお陰で賃貸物件にしてから常に入居者がいて、月々の家賃収入が入ってきます。

 

リフォーム業者はどうやって選べば良いの？

当ブログ記事『詐欺に注意！地震・大雨の被災家屋を修理する前に知っておきたい３つの知識』でも書きましたが、リフォーム業者の選び方を間違うと取り返しのつかないことになる場合があります。

 

リフォーム業者を選ぶ方法としては、自宅を建築した業者に依頼するか他の業者に依頼することになるでしょうが、リフォーム業者は住宅新築業者に比べて選ぶのが難しいです。

何故ならばリフォーム業者は住宅新築業者に比べて数も多いですし、怪しい業者も多いからです。

住宅新築となれば、経験の長い職人さんがいる工務店や大手ハウスメーカーなど業者選びも比較的安心してできます。

 

しかし、リフォーム業者の中には程度が低い業者も多くいるのが現実です。

現に僕の知り合いはそれまでリフォームの仕事などしたことがないのに、リフォーム会社に勤めてすぐに、営業に行った家の外壁の塗装や建具の交換などをしていました。

しかも人手が足りないからと、まったくの素人に外壁塗装の応援を頼む始末．．．

いくら金額が安くても大切な建物をこんな素人集団に触らせたくはないですよね。

そうならないためにも、悪徳業者ではない建築業者を見つける必要があります。

 

そのためには、大手ハウスメーカーに依頼をするか、信頼のできる工務店を見つけて依頼をする必要がありますが、信頼のおける業者を見つけるのはそう簡単ではありません。

しかし、信頼できる建築業者を見つける手段があるのをご存知でしょうか？

それは「タウンライフリフォーム」というサービスです。

 

「タウンライフリフォーム」では国家基準をクリアした信頼のあるリフォーム会社のみが掲載されており、その数は全国で３００社以上になります。

この中から理想的なリフォームの提案をしてきた業者を選べば良いのです。

 

 

「タウンライフリフォーム」では３分程度のアンケート入力をするだけで、リフォーム業者に一括してリフォームプランの作成を無料で依頼することができます。

 

「タウンライフリフォーム」では３分程度のアンケート入力をするだけで、リフォーム業者に一括してリフォームプランの作成を無料で依頼することができます。

▼「タウンライフリフォーム」リフォームプラン作成依頼はこちら▼

上記ボタンを押すと次のようなリフォーム計画書の入力ページに進みます。

 

ここにリフォームをしたい箇所や、リフォームをするきっかけなどを選択して入力していきます。

「タウンライフリフォーム」にリフォームの間取り作成依頼をする際には次の点に注意する必要があります。

➀リフォームしたい箇所を明確にする。

➁何故リフォームをしたいのか理由を明確にする。

 

 

以上の点を踏まえて、入力を進めていくと次に画像のようなリフォームへの希望自由記入欄があります。

 

 

ここに以下のように希望のリフォーム内容を入力して、無料のリフォーム計画書を作成してもらいましょう。

 

 

 

上記のように入力を進めれば３分程度で、あなたが希望するリフォームプランの無料一括見積りを依頼することができます。

 

 

まとめ

まず最初に、空き家を所有するリスクについて説明をしました。

 

次に、中古住宅販売業者がどうやって儲けを出しているか紹介をしました。

具体的には中古家屋を買取り、リフォームして売却をしているのです。

このことから分かるのは、古いままよりリフォームをした方が中古家屋の買い手がつくということです。

 

次に、賃貸物件についてリフォームをする必要性があるのかということと、リフォームをするならどこをリフォームすれば良いのかという話をしました。

中古販売業者が家をリフォームした方が物件は売れるという話をしましたが、これは中古販売に限らず賃貸物件も同様です。

古い和式のトイレ、古いタイルの浴室、昔ながらのキッチンよりも

水洗トイレ、ユニットバス、システムキッチンの方が借りたいと思いますよね？

家を丸ごとリフォームする必要などないのです。

衛生設備と給排水設備さえしっかりしていれば借り手はつきます。

 

次に、我が家で賃貸している物件について紹介をしました。

空き家から賃貸にしてからずっと入居者が入っている状態で年間１００万円以上の家賃収入があります。

これにより、古くなった設備の補修等と確定申告をした際の所得税を考慮しても年間８０万円以上の収益が出ています。

 

次に、空き家は最高の財産という話をしました。

お金持ちになりたいと思ったら、溜まったコップの水を飲んではダメなのです。

コップから溢れた水を舐めて我慢するのです。

空き家の活用方法も同じです。

売却してしまえば一度きりの収入で終わってしまいますが、賃貸であれば長く安定した収益を得ることができます。

そして２０年間程度賃貸を続ければ売却をするよりも総収入額は大きくなります。

アパート経営を始めようと思って新築すれば数千万～億の投資になりますが、今持っている空き家を賃貸すれば手軽に始められますから、空き家は最高の財産なのです。

 

次に、空き家を賃貸するメリットとお話してから、空き家を高値で賃貸する方法を紹介しました。

 

そして、最後にリフォーム業者の選び方が重要だという話をしました。

リフォーム業者の選び方を失敗すると前述したような低レベルな施工をされる恐れがありますから、「タウンライフリフォーム」で国家基準をクリアした信頼のあるリフォーム会社にリフォームプランの作成一括無料見積り依頼サービスを利用することをお勧めしました。

 

あなたも空き家を所有しているのであれば、是非この記事を参考にして家賃収入を得て今よりも豊かな暮らしをしてみてください。

 

「タウンライフリフォーム」公式サイトはこちら>

この記事は私が書きました