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築○○年後の家の価値をシミュレーション【築年数別の固定資産税〔建物〕経年減点 自動計算ツール】

はじめに

元税務課職員として長年にわたり、建物の評価をしてきた経験を活かして、建物の建築年と評価額を入力するだけで、専用住宅・共同住宅・併用住宅の25年先までの評価額と固定資産税を計算できるツールを提供しています。

なお、新築建物の場合など、評価額が不明な場合には当サイトで提供している「固定資産税(建物)自動計算ツール」をご利用いただければ評価額を計算することができます。

また、新築住宅軽減措置については考慮しておりません。
新築住宅軽減額についても計算したい場合には、当サイトで提供している「住宅軽減措置計算ツール」で計算することができます。

ページの構成としては、最初に計算シミュレーションができるようになっており、その後に固定資産税の計算方法等の説明をしています。

 




\固定資産税のお悩み解決!/

固定資産税のよくある悩み

✅ 固定資産税が高くて困っている…

✅ 固定資産税を安くする方法を知りたい…

✅ 無駄な固定資産税を支払いたくない…

固定資産税でこんなお悩みはありませんか?
我が家でも固定資産税の同じような問題で困っていて…
元税務課職員の立場から、このような固定資産税のお悩みを解決する方法を解説します!

詳しくはこちらのページをご覧ください。

きっとあなたの悩みも解決すると思いますよ!

それはとっても助かります!

 

ポイント

固定資産税の悩みを解決する方法は大きく分けて3つあります!

その3つの方法を、市役所で長年にわたって固定資産税を担当してきた元税務課職員の立場から説明します!

元税務課職員のHALが解説する

『固定資産税の問題を解決する3つの方法』はこちら>>>

 

 

当サイトで提供している税金計算ツール

当サイトでは以下の税金計算ツールを提供しております!

利用上の注意をよくお読みになってからご利用ください。

税金計算ツール

固定資産税の自動計算ツール/

(1)土地の固定資産税&都市計画税の計算ツール

固定資産税(土地)自動計算ツール

↑土地の軽減後の固定資産税を計算できます。

(2)新築住宅の固定資産税&都市計画税の計算ツール

固定資産税(建物)自動計算ツール

↑新築建物の固定資産税の評価額と税額を計算できます。

(3)新築住宅の固定資産税の住宅軽減措置計算ツール

固定資産税(建物)減税額シミュレーション

↑新築建物の固定資産税がいくら軽減されるかを計算できます。

(4)耐震改修リフォームによる固定資産税の減額措置計算ツール

住宅耐震改修リフォーム後の固定資産税減税額シミュレーション

(5)省エネ改修リフォームによる固定資産税の減額措置計算ツール

省エネ改修リフォームによる固定資産税減税額シミュレーション

(6)バリアフリー改修リフォームによる固定資産税の減額措置計算ツール

バリアフリー改修リフォームによる固定資産税減税額シミュレーション

(7)木造住宅(専用住宅・共同住宅・併用住宅)固定資産税経年減点補正計算ツール

木造住宅(専用住宅・共同住宅・併用住宅)固定資産税経年減点補正計算ツール

↑新築後25年先までの固定資産税を計算することができます。

\不動産取得税の自動計算ツール/

(1)新築建物の不動産取得税の計算ツール

不動産取得税(建物)自動計算ツール【元税務課職員作成の新築一戸建て税額シミュレーションサイト】

\登録免許税の自動計算ツール/

(1)相続登記の登録免許税自動計算ツール

登録免許税(相続登記)自動計算ツール《法務局公式計算方法》課税価格&登録免許税シミュレーションサイト

\その他の自動計算ツール/

(1)【坪⇔㎡(平米・平方メートル)⇔畳(帖)】自動計算ツール

【坪 ⇔ ㎡ ⇔ 畳(帖)】自動変換計算ツール

 

計算シミュレーション利用上の注意

この計算シミュレーションは、あくまでも簡易的な計算を目的としたものであり、正確な金額を保証するものではありません。

また、実際の税額計算は、同一納税義務者の全ての固定資産(土地・家屋)の課税標準額を合算し、1,000円未満を切り捨てた額に税率を乗じ算出した税額の100円未満を切り捨てます。

なお、当サイトはリンクフリーですので、ご自由にリンクを貼ってお使いください。

中古家屋の計算方法

家屋の評価は、固定資産評価基準により再建築価格を基準とする方法によって求めることとされており、評価額は評価対象となる家屋の評点数を求め、それに評点一点当たりの価額(一点単価)を乗じて、以下のように算出します。

なお、在来分の家屋については、基準年度(3年)ごとに評価替えが行われますが、算出された評価額が前年度の評価額を超える場合は、引き上げられることなく前年度の評価額に据置かれます。

評価額=評点数×評点一点当たりの価額(一点単価)

 

評点数=再建築費評点数×損耗の状況による減点補正率(経年減点補正率×積雪・寒冷補正率)×需給事情による減点補正率(必要がある場合のみ)

 

評点一点当たりの価額(一点単価)=物価水準による補正率×設計管理費等による補正率

 

再建築費評点数の算出方法

木造家屋の再建築費評点数の算出は、「木造家屋再建築費評点基準表」等を適用して、各個の家屋の各部分別の再建築費評点数を算出し、それを合計して、その家屋の「再建築費評点数」を求めることとされています。

家屋の計算に用いる各種補正

損耗の状況による減点補正

損耗の状況による減点補正は、新築後の年数の経過に応じて生ずる価格の減価を、評価において考慮するものです。
この減点補正は、原則として経年減点補正率によりますが、積雪寒冷地域に所在する家屋については、経年減点補正率にさらに積雪寒冷地域の補正を反映させて求めます。

当サイトの「木造住宅(専用住宅・共同住宅・併用住宅)固定資産税経年減点補正計算ツール」においては、当サイトで計算した平均的な木造住宅の1.0㎡当たり再建築費評点数が86,320点以上133,120点未満になることが多くなることから、経年減点補正率は「延べ床面積1.0㎡当たり再建築費評点数別区分 86,320点以上133,120点未満」を用いています。

物価水準による補正率

物価水準による補正率は、家屋の資材費、労務費等の工事原価の地域的格差等を反映するものです。
これを反映するため各都道府県別に物価水準による補正率が次のとおり定められています。

設計管理費等による補正率

設計管理費等による補正率は、工事原価に含まれていない設計監理費、一般管理費等の費用を基礎として定められています。
この設計管理費等による補正は評点一点当たりの価額に反映することとされており、全市町村を通じて木造家屋にあっては1.05、非木造家屋にあっては1.10と定められています。

ただし、木造家屋及び非木造家屋とも床面積がおおむね10㎡以下の簡易な構造を有する家屋については1.00と定められています。

例えば、物価水準による補正率が0.95の場合の評点一点当たりの価額(一点単価)は次のように計算されます。

0.95×1.05=0.99

【計算例】1000万円の住宅は25年後にいくらになる?

1995年築で評価額が1000万円の延床面積100平米の木造建物が25年後にいくらになるのか実際に計算してみます。

課税年 評価額 固定資産税相当額
1996年 9,900,000円 69,300円(新築住宅軽減)
1997年 8,910,000円 62,370円(新築住宅軽減)
1998年 8,910,000円 62,370円(新築住宅軽減)
1999年 8,910,000円 124,740円
2000年 7,567,560円 105,946円
2001年 7,567,560円 105,946円
2002年 7,567,560円 105,946円
2003年 6,594,255円 92,320円
2004年 6,594,255円 92,320円
2005年 6,594,255円 92,320円
2006年 5,695,648円 79,739円
2007年 5,695,648円 79,739円
2008年 5,695,648円 79,739円
2009年 5,076,794円 71,075円
2010年 5,076,794円 71,075円
2011年 5,076,794円 71,075円
2012年 4,244,200円 59,419円
2013年 4,244,200円 59,419円
2014年 4,244,200円 59,419円
2015年 3,670,116円 51,382円
2016年 3,670,116円 51,382円
2017年 3,670,116円 51,382円
2018年 3,107,760円 43,509円
2019年 3,107,760円 43,509円
2020年 3,107,760円 43,509円

※物価水準による補正率は仮に0.95、積雪・寒冷補正率は1.0として計算しました。
※固定資産税は1.4%で計算しています。
※新築後3年間は新築住宅軽減により、固定資産税が2分の1に減額されています。
新築住宅軽減の詳細については、当サイトの「新築住宅の固定資産税の住宅軽減措置計算ツール」をご覧ください。

家が古くなっても固定資産税が下がらない理由

家屋は、3年ごとの評価替えをしますが、建築費の上昇が激しい場合には、再建築費評点補正率が経年減点補正率を上回ることによって、評価額が据え置かれることになり、固定資産税の評価額が高いままとなることがあります。

 

ここで、評価額がいずれも1000万円の木造住宅を1973年と1997年に建てた場合のシミュレーションをすると次のようになります。

 

課税 1973年築

建物の評価額

1997年築

建物の評価額

1年目 9,900,000円 9,900,000円
3年目 9,900,000円 8,489,250円
6年目 9,900,000円 7,334,712円
9年目 9,900,000円 6,389,349円
12年目 9,900,000円 5,875,919円
15年目 9,900,000円 5,002,758円
18年目 9,900,000円 4,439,657円
21年目 9,900,000円 3,755,209円
24年目 8,112,593円 2,962,731円

※2年目以降は評価替の年の評価額のみ抜粋して掲載しています。

※物価水準による補正率は仮に0.95、積雪・寒冷補正率は1.0として計算しました。

 

この表の赤文字の箇所は、評価替えによる評価額が評価替え前の価格を上回ったことから評価替え前の価格に据え置いた年です。

 

いかがでしょうか?

1997年築の建物は評価替えの年には評価額が下がっているのに対して、1973年築の建物は評価額が全然下がっていませんよね。

 

1973年築の建物は評価替えの年になっても、建築費の上昇が激しかったことから、経年減点補正率を上回る再建築費評点補正がされたために、評価額が下がらなかったケースです。

24年目にやっと、評価額が下がりましたが、この時点で経年補正率は0.2程度まで下がっています。

 

この表は再建築費価格と経年減点補正率の上昇と減少によって、固定資産税の評価額が「据置」と「減少」のいずれになるかを示したものです。

建築費が上昇すると再建築費価格も上昇しますが、このように、建築費の上昇が激しい時期に建物を建てると、経年減点補正率が減少したとしても、建築費の上昇率が経年減点による減少率を上回ることにより、固定資産税が安くならないことがあるのです。

 

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この記事は私が書きました

この記事は「失敗しない理想の家づくり」管理人のHALが企画・執筆をした完全オリジナル記事です。

 

HALプロフィール

2016年にセキスイハイムで60坪の注文住宅を建てる際に、価格交渉で1100万円以上の値引きに成功しました。

これからセキスイハイムで家を建てる方に『セキスイハイムから1100万円の限界値引きに成功した価格交渉方法』などをお伝えします。

 また、間取り・不動産登記・固定資産税・住宅設備など幅広い知識を基に住宅に関する様々な情報をお伝えします。

 保有資格:宅地建物取引士

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