土地の有効活用＆元税務課職員が教える㊙️固定資産税の減税方法

 

 

はじめに

土地の固定資産税額が高くて困っていませんか？

もし、その土地が使っていない土地ならなおさらです。

この記事では土地の固定資産税とその減税方法、土地の活用方法について説明をします。

 

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金持ち父さんと貧乏父さんを分けるもの

突然ですが、映画『殿、利息でござる！』をご覧になったことはありますか？

金欠のため、百姓や町人へ容赦なく重税を課していた仙台藩。中でもさびれ果てた小さな宿場町・吉岡宿では、破産と夜逃げが相次いでいた。町の将来を心配する十三郎は、知恵者の篤平治から宿場復興の秘策を打ち明けられる。それは、藩に大金を貸し付け利息を巻き上げるという、百姓が搾取される側から搾取する側に回る逆転の発想であった。計画が明るみに出れば打ち首確実。必要な資金は千両。現在の3億円という大金を水面下で集める、前代未聞の頭脳戦が始まった。(C)2016「殿、利息でござる！」製作委員会

 

『殿、利息でござる！』の劇中で仙台藩の出入司（財政担当者）である萱場杢（かやば もく）がこのように言っています。

 

「富となるか貧となるかはただ１つのことで決まる。利息を取る側に回るか、取られる側に回るかだ」

 

つまり、金持ちになるか貧乏人になるかは、お金を支払う側になるか、受け取る側になるかで決まると言っています。

これは土地を所有している場合も同じです。

土地を所有しているだけで、その土地から何も利益が出ずに固定資産税だけを役所に支払い続けるか、土地を有効活用して固定資産税を大きく上回る収益を出すかの違いです。

固定資産税は土地を所有している限りは永遠に税金を取られる制度ですから、一生支払い続けるのか、一生利益を出し続けるかでは人生が１８０度変わってきます。

仮に年間１０万円の固定資産税がかかる土地を所有していて、土地活用をしていない場合と年間２０万円の利益（賃料３０万円－固定資産税１０万円）がある場合では、５０年後には土地活用していない場合にはマイナス５００万円、土地活用をしていた場合にはプラス１０００万円です。

その差額はなんと１５００万円にもなります。

さらに１０００万円の運用利益も考えれば、その差はさらに広がります。

 

他方は何もしないで税金を取られるだけ。

他方は何もしないで収入が入ってくる。

 

考えるまでもなく、不労所得が入ってくる方が良いですよね。

 

土地の評価を見直して固定資産税を安くする方法

土地を有効活用することも大切ですが、どうせなら固定資産税はいくらでも減税になった方が嬉しいですよね。

そこで、土地活用術を紹介する前に土地の固定資産税を安くする方法についても紹介をしたいと思います。

宅地の評価を安くする

何故土地の固定資産税はこんなにも高いのでしょうか？

土地の固定資産税は次の計算で求められています。

 

 

土地の固定資産税を安くするには、上記計算式のどこかを見直さない限り、安くはなりません。

土地の評価額ですが、各市町村において不動産鑑定などを実施して「標準宅地」という課税をするにあたり、参考とする宅地を市区町村内に何か所か設けます。

そして、その標準宅地から土地の形状、道路の条件、画地条件など様々な項目を標準宅地と比較しながら、比準して対象の宅地の評価額を計算します。

路線価を用いる場合も考え方は同じです。

 

この標準宅地の価格は不動産鑑定を実施して算定していますので、個人の努力で安くすることなどできません。

せいぜい鑑定評価の内容を情報公開請求して、評価がおかしいと異議を申し立てるくらいですが、明らかに間違っていない限り安くはならないでしょう。

それぞれの宅地の評価についても、前述した比準の方法がおかしいといった正当な理由がある場合に限られます。

 

宅地や雑種地を農地にして評価額を下げる

農地としての使用

農地の評価額は宅地や雑種地（厳密に言えば雑種地も宅地並の評価のものから、評価の低いものまで幅広くありますが）の評価額に比べて随分と安くなります。

そこで、宅地や雑種地を農地に変えれば土地の固定資産税を安くすることも可能です。

固定資産税の課税は毎年１月１日の土地の現況使用方法に応じてされますから、登記上の地目が農地であったとしても、現況の地目が農地であれば農地での課税となるのです。

ただし、市区町村において評価地目を農地と見てもらうためには、本当に田や畑として使用している必要があります。

雑種地にカボチャを適当に植えたり、家庭菜園のレベルでは農地としては見てもらえないでしょう。

ある地域では、栗の木を植えて栗畑だと言い張っているところもあると聞いたことがありますが、市区町村においてどのように評価しているかは不明です。

いずれにしても、税金を安くするためだけに地目を農地にするのは無理があるのかもしれません。

もっとも先祖代々の広大な土地があるけれども使用していないといった場合には、税金対策も兼ねて他人に農地として貸し出すといった方法は考えられます。

上記事例のように全国各地で遊休農地の活用などが広まっています。

ここまで大規模ではなくても個人に農地として貸している、または他人にお金を払って稲作をしてもらっているといった事例も多くあります。

 

農地に対する課税

ただし、評価地目が農地であれば全国どこでも評価額が大幅に安くなるかというと、例外もあります。

特定市街化区域農地については、一般の農地と固定資産税計算の仕方が異なります。

詳細については、下記の資産評価システム研究センター資料をお読みください。

 

住宅用地の特例を受けて安くする

人が住むための家が建っている土地は住宅用地と呼ばれ、一定の割合で固定資産税が安くなります。

 

住宅用地は「小規模住宅用地」と「一般住宅用地」に分けられ、それぞれ次の割合の固定資産税の減税措置があります。

 

➀小規模住宅用地

➁一般住宅用地

 

なお、土地の固定資産税は前述したとおり次の計算式で求められています。

 

 

住宅用地の特例は上記計算式のうち「各種軽減措置」の部分に該当するため、住宅用地であっても評価額自体が安くなる訳ではありません。

 

その他の方法で安くする

固定資産税には非課税、減免、免税点未満などの制度があります。

こういた方法を用いて固定資産税を安くする方法もあります。

詳細については当ブログ記事『固定資産税が高くて支払いがきついと感じるあなたに『究極の節税』と『プチ節税』教えます』をご覧ください。

 

 

土地の有効活用方法と固定資産税

前述のとおり土地は所有しているだけで税金を取られてしまいますから、有効活用する必要があります。

土地の活用方法としては大きく２つに分けて他人に貸すか、自分で使用しながら収益を出すかです。

駐車場経営

周囲の状況にも左右されますが、駐車場経営は比較的初期投資が少なくても始められる土地活用方法でしょう。

また、土地の面積が小さくても始められるのが嬉しいですね。

固定資産税の観点から言えば、評価は宅地並みの雑種地になると思われますから、固定資産税は何の軽減措置もないほぼMAXの状態で課税されます。

 

賃貸アパート経営

土地活用の中でも上手くいけば他の土地活用方法よりも収益が出やすい反面、土地の他に建物の固定資産税も発生しますから、入居者がいないと経費ばかりがかかってしまいます。

固定資産税の観点から言えば、１部屋が４０㎡以上のアパートを建てれば、土地の固定資産税が最大で６分の１になりますから、土地の固定資産税は随分と安くなります。

 

トランクルーム

トランクルームも駐車場経営と同じく、ある程度周囲の状況に左右されますが、アパート経営などに比べれば比較的初期投資が少なくても始められます。

固定資産税の観点から言えば、駐車場経営と同じく評価は宅地並みの雑種地になると思われますから、固定資産税は何の軽減措置もないほぼMAXの状態で課税されます。

また、土地への定着性が認められればトランクルームとは言え、建物として認定されて固定資産税が課税される恐れがあります。

また、建物として固定資産税が課税されない場合でも償却資産として固定資産税が課税される場合があります。

 

太陽光発電

太陽光発電は今まで紹介した土地活用方法に比べて安定して収益が出るのが特徴です。

他の土地活用方法は借りる人がいないと収益が発生しませんが、太陽光発電は太陽の光が当たりさえすれば発電して電気を売却できます。

僕も以前太陽光発電をしようと思い、複数社から見積りを取ったことがありますが、想定利回りは１０％前後でしたので、１０年間で元金を回収できるのも良いですね。

また、アパート経営などは対人関係が発生しますが、太陽光発電は賃借人との対人関係が発生しないのも魅力の１つでしょう。

 

固定資産税の観点から言えば、駐車場経営やトランクルームに使用する場合と違い、土地を整備する必要が少ないので、雑種地や原野での評価となり、土地の固定資産税が低く抑えられる場合があります。

ただし、土地をどのように評価するかは各市区町村によって変わるでしょうから、詳しくは土地所在地の市区町村にお問い合わせください。

なお、ソーラーパネルは償却資産と課税される場合があります。

 

売却

不労所得とはちょっと違いますが、売却をしてしまうのも無駄な固定資産税を払うことを考えれば良いでしょう。

他の土地活用方法は継続的に収入が入ってきますが、売却をした場合には１度限りの収入で終わってしまうのが難点です。

 

マイホーム建築の敷地にする

不労所得とはちょっと違いますが、自分で所有している土地にマイホームを建てるのも良いでしょう。

家を建てるには土地の利用権が必要ですが、賃借権や地上権などの場合には借地料が必要になりますよね。

その点、自ら所有している土地であれば当然借地料が発生しませんから、家を建てるなら借地よりも自分の土地に建てたいものです。

 

マイホーム建築の詳細については、当ブログ記事『後悔しないマイホーム（新築一軒家・マンション）理想のおすすめ間取りを作成する３つの方法』をご覧ください。

 

まとめ

まず初めに、金持ちと貧乏人の違いとして、映画『殿、利息でござる！』中の台詞で「富となるか貧となるかはただ１つのことで決まる。利息を取る側に回るか、取られる側に回るかだ」という言葉を紹介しました。

土地の活用方法も同様で、土地を活用せずに所有だけしていれば固定資産税だけが毎年課税されますが、上手に活用すれば固定資産税の金額を大きく上回る利益を出してくれるという話をしました。

 

次に、土地の評価を見直して固定資産税を安くする方法として、宅地の評価を安くする方法、宅地や雑種地を農地にして評価額を下げる方法、住宅用地の特例を受けて安くする方法、その他の方法で安くする方法などを紹介しました。

 

次に、土地の有効活用方法と固定資産税の関係について、駐車場経営、アパート経営、トランクルーム経営、太陽光発電などの事例毎に説明しました。

 

この記事は私が書きました