マイホーム建築に合う良い土地の条件と理想の土地の探し方

はじめに

マイホーム建築を考える上で重要な要素の1つが、土地です。

どんな土地を選ぶのかによって、住みやすさや利便性などが変わってきます。

予算とどう折り合いをつけていくかも大事ですよね。

今回は、マイホーム建築に合う良い土地の条件と合わせて、マイホーム建築に合わない土地や理想の土地の探し方をご紹介していきます。

マイホーム建築に合う良い土地の条件3つ

（１）住みやすい

マイホームを建てる上で住みやすい土地として挙げられるのは、新しく開発された、新規の分譲地です。

移り住んでくる人が全員新しいため、大人も子供もご近所付き合いがしやすく、住みやすいと言えます。

しかし、新規の分譲地がいつも見つかる訳ではありません。

そういった場合は、南側に道路のある土地がおすすめです。

何故なら、ご存知のとおり太陽は東から昇って西に沈みますが、太陽は常に南側を移動していくため、南側に道路がある土地の方が、日当たりが良いからです。

また、分譲した土地や区画整理をした箇所では公園が設けられている場合があります。

南側に公園がある土地も将来高い建物が建てられる心配がないので、日当たりの心配がいりません。

こうしたマイホームの前に家が建ったとしても、日陰になりにくく、日当たりを確保できます。

住みやすさの条件に「静かさ」を求める人は、大通り沿いは避けた方がいいでしょう。

道路が近いと、車やバスを利用したアクセスは便利ですが、終日車が通っているため音や振動が気になるという難点があります。

排気ガスなどもすごいため、窓を開けられないなんてことも……。

また、公園が南側にあると日当たりは確保できますが、防犯面や音の心配が残ります。

公園は多くの人が集まりますから、必然的に音もします。

最近の家はペアガラスの性能もあがり、防音性能も高くなってきているため、窓を閉めていればあまり気にならないかもしれませんが、窓を開けている際にはある程度の音の問題は考慮しておく必要があるでしょう。

また、公園はベンチに座って休憩していても怪しまれないため、空き巣をしようと思っている悪い人が公園から見える家の状況を覗き見ている可能性があります。

もし、防犯面が心配な方は防犯カメラを設置することを検討しても良いかもしれません。

防犯カメラがあれば「24時間作動中！ゼロキューブに防犯カメラ設置で安心【防水で屋外対応・5台同時録画の費用は？】」でも紹介しているように、何かあった際の記録が残せるのはもちろん、「我が家はしっかり防犯していますよ」といったアピールにもなり抑止力があります。

いずれにしても、家族全員にとっての「住みやすい」を考えて、土地を選ぶことが大切です。

（２）周辺環境が良い

過去に周辺で事故や事件があったり、周辺に化学工場があって臭いがしたり、風俗店や刑務所などの嫌悪施設が近くにありませんか？

不動産業界では、これらを「心理的瑕疵」と呼んでいます。

心理的瑕疵が周辺にあると、長期間住むには相当な覚悟が必要となりますので、注意してください。

また、台風や豪雨、地震など、日本は世界的に見ても災害に見舞われることが多い国です。

ハザードマップで、周辺の安全面を確認しましょう。

土地の見た目だけでなく、浸水エリアではないことを確認しておくと水害時に浸水する可能性が低いです。

他にも、防災の観点から見て避難場所が近いか、子育て世代の方であれば、学校などの教育環境が整っているかどうかや治安の状況を確認し、自身の生活に合った周辺環境を選びましょう。

（３）生活・交通利便性が高い

生活する上で必要な施設がどれだけ揃っているかも、マイホーム建築に合う土地を見つける上で大切な要素です。

スーパーやコンビニ、飲食店はあるのか。

最悪のケースを想定して、病院が近いかどうかなども合わせて確認しましょう。

また、交通利便性も大切になってきます。

通勤手段が電車なのであれば、公共交通機関のアクセスや駅からの距離、夜に歩いても大丈夫かどうか。

車通勤なのであれば、道幅は現在所有している車でも問題ないのか、主要道路へのアクセスはしやすいのか。

あなたが生活していく上で、生活も交通も利便性が高い土地を選ぶことをおすすめします。

そもそもマイホームを建てられない土地がある

土地には法的制限がある？

マイホーム建築に合う良い土地の条件を3つ挙げましたが、そもそも法的制限があって家が建てられない土地が存在します。

法的制限がある土地は、都市計画法によって「都市計画区域」とされており、用途規制があるのです。

都市計画法はまちづくりを円滑に進めるために定められた法律で、土地の使用用途を住居系・商業系・工業系の３つに分けています。

マイホームが建てられない用途地域

工業専用地域

工業の利便の増進を図る地域を指します。

さまざまなリスクが考えられるため、市街化区域内の工業専用地域では、住宅は建築不可です。

他にも、生活利便性を高める施設や娯楽施設の建築も不可となっています。

マイホームを建てるのにおすすめの用途地域

第一種低層住居専用地域

住居系都市計画区域の1つです。

小規模な住宅、学校、診療所などが建築可能な地域で、高さ規制があり、最大でも12メートル以下・３階建てまでになるように規制されています。

第二種低層住居専用地域

第一種低層住居専用地域に加えて、床面積が150平方メートル（50坪弱）までのコンビニなどの小希望な店舗や飲食店も建築可能です。

第一種住居地域

住みやすい環境が重視された用途地域です。

3000平方メートルを超える店舗、ホテル、工場などは建築不可となっています。

第二種住居地域

第一種住居地域と同じく、住みやすい環境作りが意識された用途地域です。

10000平方メートルまでの店舗、パチンコ店の建築が認められるなど、第一種住居地域よりも建築物の規制が緩いという特徴があります。

第一種中高層住居地域

中高層の住宅・病院・大学、中規模の店舗や飲食店などが建築できます。

用途地域でなくても、マイホーム建築に不向きな土地もある

分譲地に多い、盛土・切土

分譲地では道路や宅地を作るために、盛土や切土がおこなわれて土地が平らにされています。

盛土とは、低い土地に土を入れて、高くすること。

切土は、高い土地を削って、低くすることです。

これらを行いながら、分譲地は作られていきます。

ある程度高さを合わせることで、住みやすい土地が作られているのです。

盛土と切土、どちらがマイホーム建築に不向き？

マイホーム建築に向いているのは、切土です。

切土は土地を切るだけで、元の地盤をいじったりしていないので安定しています。

一方の盛土は、元の地盤の上に土を盛るため、どうしても地盤が弱くなりがちなのです。

ただし、仮に地盤が弱くても、マイホームを建築するときには地盤調査を行います。

その上で、適正な基礎補強工事を行うので、盛り土の分譲地でも心配はありません。

ただし、住宅の底地は基礎補強工事などの地盤補強を行いますが、住宅の底地以外の箇所は地盤補強を行わない場合がありますから、大地震などの際には庭の地盤補強をしていない箇所で地盤沈下などが起こる危険性がありますから注意が必要です。

「山麓部・丘陵地・台地・段丘・低地部・干拓地・埋立地」どれが宅地に適しているの？

地理の授業で「山麓部・丘陵地・台地・段丘・低地部・干拓地・埋立地」といった用語を聞いたことがありますよね？

これらの中には家を建てるのに適した土地と適さない土地があります。

山麓部は宅地に適している？

山麓部は地滑りや土石流、崩壊などの災害が起こることがあり、一般的には宅地には適していません。崩壊の恐れがある古い土石流の堆積や地滑りによってできた地形には注意が必要です。

過去に土石流や地滑りによってできた土地は地名に「大崩海岸」などと、その名残が残っている場合もありますから、古い地名を調べるのも土地の性質を調べるのには大切です。

なお、山麓部であっても地層が安定している場合には、土石流や地滑りの危険性が少なく、宅地に適している場合もあります。

丘陵地・台地・段丘は宅地に適している？

丘陵地・台地・段丘は一般的には水はけがよく、地耐力もあり、洪水や地震に対する安全度も比較的高いので、宅地に適している場合が多いです。

ただし、丘陵地や台地の縁辺部はがけ崩れの危険性が高いですし、丘陵地や台地内の谷は軟弱地盤であることが多く、特に注意が必要になります。

この他にも、谷は湿気がこもりやすいため、家が傷みやすい傾向にあります。

東京の「渋谷」などはその名のとおり「渋い谷」です。

周囲の土地に比べて土地が低い谷ですから、繁華街としては適していても家を建てて住むのには適していません。

また、前述した切土と盛土で造成した地盤の場合は、その境目で地盤の強度が異なるため、地面がまっすぐ沈下する不同沈下が起こりやすいため注意が必要です。

低地部は宅地に適している？

低地部は洪水・津波・地震に弱く、一般的には宅地には適していません。

低地部の中でも、特に低いデルタ地域（三角州）や自然堤防（川岸の微高地）に囲まれた後背湿地などは、特に地震や洪水に弱く宅地には適していません。

他方、低地部であっても、扇状地や自然堤防などは比較的宅地に適しています。

干拓地・埋立地は宅地に適している？

一般的には宅地に適していません。

埋立地は干拓地に比べて海面よりも高いことが多いので、干拓地よりは安全ですが、それでも大規模な水害があった場合には被害に遭いやすいです。

東日本大震災でも、埋立地は元が海だったこともあり、津波の被害が多かったことからも埋立地が水害に弱いのはお分かりいただけると思います。

地名から災害に強い土地かどうかが分かる？

先程も「大崩海岸」や「渋谷」など地名と土地の関係を説明しましたが、地名には過去の災害の歴史が残されている場合が多くあります。

最近は新興住宅地を作る際に昔の地名を変えて「希望が丘」「自由が丘」などと響きが良い地名をつける傾向がありますが、こういった綺麗な地名の裏には過去の地名が隠されています。

「公園」「坂」「橋」の名前は地名が変わっても、昔の地名の名残がある名称のままになっていることが多いですから、土地や家を購入する前には、その付近を自分でぶらぶら散歩しながら、どんな地域なのか調べてみましょう。

また、役場に行くと過去の地名を教えてくれますから、役場で聞いてみるのも良いでしょう。

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マイホーム建築に合う理想の土地の探し方

マイホーム建築に合う良い土地の条件に当てはまっているかを調べる

土地やその周辺については、不動産業者からの情報や多くの市区町村のHP上に公表されている洪水などの災害リスクを表した「ハザードマップ」、地震がきた際の「揺れやすさマップ」などで確認できます。

ですが、紙面だけでは分からないことも……。

マイホームを建てるということは、そこで何年、何十年と生活することを意味します。

ですから、気になる土地とその周辺を見に行って調べるようにしてください。

周辺に街灯が少ないことに気付けたり、夜も電車や車の音でうるさかったりと、実際の生活において不安・不満に感じる点を見つけることができます。

ですから、平日・土日祝日の朝・昼・夜と計6回は物件と周辺を確認しに行き、マイホーム建築に合う良い土地の条件に当てはまっているか確認しましょう。

マイホームを建てる土地の風習を自治会・町内会に確認してみる

「郷に入っては、郷に従え」という諺（ことわざ）があるように、マイホームを建てる際はその土地の風習を確認しておき、トラブルになることを事前に防ぎましょう。

マイホームを建てる土地が、どこの自治会・町内会に属するかは市役所に行くと調べることができます。

自治会や町内会がわかれば、地域のお祭り、ごみ出しのルール、地域での草刈りなどその土地の風習や習わしをある程度知ることもできます。

特に住宅街のアパートなどに住んでいた方が郊外の土地を購入した場合などは要注意です。

田舎の方では夏場は月に１回、早朝に地区の草刈りをする地域などもありますが、草刈りなどしたことがない方にとっては思いの他、苦痛に感じることがあります。

心配な方は、その土地の自治会長や町内会長に確認しに行くのも手です。

地元の不動産業者やハウスメーカーに相談してみる

マイホームを建てたい土地の場所が決まっている場合は、信頼の置ける不動産業者に相談してみましょう。

インターネット上には掲載されていない、不動産業者しか知らない土地情報もあるからです。

また新規の分譲地情報などは、ハウスメーカーや地元のビルダー、工務店などに聞きに行くのもおすすめです。

開発許可が下りないと広告は打てないのですが、建てたい土地の周辺で分譲地の予定があるかどうかは事前に伝えてもらうことができます。

マイホーム建築で大事なのは土地だけではない！？

土地と同じくらい重要なのは「住宅」

マイホーム建築で重要なのは当然ながら土地だけではありません。

立地や環境が理想的な土地であったとしても、部屋数や収納が少なく家事動線が悪い間取りの住宅を建ててしまっては「住みにくい」と後悔してしまう可能性が出てきます。

照明やエアコンなどの設備機器も含めて、自身もご家族も生活しやすい住宅を建てられるようにすることも、土地探しに並んで重要なのです。

なお、間取りの作成方法についてこの記事で書き始めると、とても長くなってしまいますので、失敗しない理想の間取りを作成する方法については、当ブログ記事『間取り・資金計画・土地探しで失敗しない理想の家づくりをする方法』を併せてご覧ください。

建築条件付き土地とは？

土地の上に建てるマイホームの条件が決められている土地のことを指します。

簡単にいうと、マイホームを建てる業者が決まっているのです。

建築条件付き土地のメリット

（１）土地が割安で手に入る

土地だけを購入するとなると、売る側は土地だけで利益を出さないといけなくなるので購入金額が高くなります。

ですが、建築条件付き土地であれば、売る側は建築と土地の利益トータルで計算するため、土地が割安で手に入ることが多いのです。

（２）住みやすい

ハウスメーカーが大規模に造成した分譲地においては、同じ業者がトータルでまちづくりをプロデュースするため、完成した際の街並みが綺麗です。

近隣の方とも業者が色々と調整をしてくれるので、揉めることが少なく、住みやすいです。

土地と家はセットで探した方がよい

マイホーム建築をする際は、良い土地を探して終わりではありません。

土地が見つかったら、次はこれから住む家についてしっかりと考える必要が出てきます。

この2つを、予算内に抑えるようにすることも大変な作業です。

一方で、上記で紹介した建築条件付き土地であれば、土地と住宅のトータル金額で考えることができますし、土地が割安の分を家に予算を回すことができます。

また、土地と家をセットで考えないと予算以外にも問題点があります。

それは土地だけ先に購入すると家の間取りが土地の大きさや形状に影響を受けるということです。

先に購入した土地に対して、希望する間取りの家が大きかった場合には、当然そのままでは家が建ちませんから、土地の大きさに合わせて希望する間取りを修正して一回り小さい家を建てることにもなりかねません。

実は我が家を新築する際にも先に良い土地が見つかったので、先に土地だけ購入をして、その後にセキスイハイムと家の契約をしたのです。

僕は土地を持っておりませんでしたので、家づくりと並行して土地探しもしました。

地元の不動産業者にお願いをして土地探しもしてもらいましたが、全然気に入る土地は見つかりませんでした。

不動産業者に頼んでも見つからないのであればと、自分で住宅地図を片手に土日になる度に土地探しを続けて、ついに気に入った土地を見つけました。

その土地は売りに出されていた土地ではなかったので、自分で登記簿や所有者の連絡先を調べて連絡を取り、土地の売買交渉をして購入することになったのですが、やはり素人が買うと落とし穴があるものです。

家を建てるには土地の面積が広すぎたのです。

そもそも家を建てる際にどのくらいの土地の広さが必要かなんて想像したことはありませんでした。

家を建てるスペース、車を停めるスペース、物置を置くスペース、庭にするスペースを合計してどれくらいになるか分からなかったのです。

大は小を兼ねると言いますから、土地が大きい分には家は建ちます。

しかし、必要以上に広い土地は草刈りなどの管理が必要になりました。

そうかと言って狭すぎれば、希望する間取りの家が建たないことになります。

家づくり以上に土地探しは素人には難しいものです。

家を建てる土地もないのに家だけ先に契約する方は少ないでしょうが、土地だけ先に購入する方は少なからず、いらっしゃるのではないでしょうか。

しかし、土地と家をセットで考えるとマイホーム建築にかける時間も予算も、上手に調整できるので、土地と家はセットで探すことをおすすめします！

理想の土地を家とセットで探す方法

さて、理想の土地を家とセットで探すにはどうしたら良いのでしょうか？

不動産屋さんに聞く、ネットで建築条件付き土地を探す、ハウスメーカーに聞くなど色々と手段はありそうです。

気に入った土地が見つかったとしても家の間取りがイマイチでは困りますよね。

反対に家の間取りが素晴らしくても土地が希望する立地でなくても困りますよね。

建築条件付き土地でなくとも、ハウスメーカーでは自社管理の土地や提携している不動産業者管理の土地を、希望する家の大きさなどに合わせて紹介してくれます。

後から土地と家の相互関係で困らないために、土地と家をセットで提案してもらえるよう「間取りプラン」と「土地計画書」を作成してもらいましょう。

ただ、１社のハウスメーカーや工務店だけに作成の依頼をしては、その提案が良い「間取りプラン＆土地計画書」なのか、悪い「間取りプラン＆土地計画書」なのかは素人にはなかなか分からないものです。

そのためにも「間取りプラン＆土地計画書」は複数社に作成してもらう必要があります。

また、土地と家をセットで探す場合と、土地と家を別々に探す場合では予算総額にも影響してきますから、資金計画に影響が出ないように「資金計画書」を土地と家セットで作成してもらうことも重要です。

しかし『間取りプラン・土地計画書・資金計画書』がいかに重要だとしても、複数社に『間取りプラン・資金計画書・土地提案書』を作成してもらおうと考えて個別にハウスメーカー巡りをするのはとても重労働です。

特に、直接住宅展示場やハウスメーカーの事務所に行って、しつこい営業を受けかねないことを考えると気が重くなります。

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