入居中の抵当権付き家・土地を身内や近所に内緒で売却する方法

 

 

現在使用している家・土地を売却することはできる？

離婚・転勤・金銭的理由・相続・引越し等の様々な理由で家・土地などの不動産を売却したいと考えたことはありますか？

売却しようと考えている不動産が使用していない土地や空き家であれば、問題ありませんが、住んでいる家や土地を売却できるか気になりますよね。

特に現在住んでいる家や土地を売却した金銭を次の住宅購入費用に充てようと考えている場合には、どうしても住んでいる状態で家の売却見積もりを取る必要がありますが可能だと思いますか？

まず、結論から言うと現在入居中の家・土地を売却することは可能ですので、ご安心ください。

詳しい方法は「抵当権の設定されている不動産でも売却できるのか」など、順を追って説明します。

 

住宅ローンの抵当権がついている家・土地などの不動産を売却することはできる？

住宅ローンを借りた場合や、住宅建築ローンを組んだ場合などには抵当権を設定することが多いと思います。

 

 

前の項目で現在入居中の家・土地を売却することは可能という話をしましたが、抵当権が設定されている状態の家や土地を売却することは可能なのでしょうか？

 

抵当権は民法に規定がありますが、そのどこを読んでも抵当権が設定されている状態で売却をしてはいけないとは書いてありません。

登記のルールについて定めてある不動産登記法においても抵当権が設定されている場合には所有権移転登記をしてはいけないとは書いてありません。

現に抵当権が設定されているまま所有権移転登記は可能ですし、抵当権が設定されているまま第三者が所有権を取得した場合を想定した規定が民法にも存在します。

 

 

では、住宅ローンなどを借りた場合に抵当権を設定したまま家や土地を売却することは可能なのでしょうか？

 

実は、抵当権付きの不動産を売却することは、法律的にはまったく問題ありませんが、注意すべき重大な問題があります。

 

それは銀行などからお金を借りる際の契約である「金銭消費貸借契約書」の特約です。

住宅ローンなど抵当権を設定するような金銭消費貸借契約をする場面では、特約で「期限前の全額返済義務」を設けている場合が多いでしょう。

「期限前の全額返済義務」とは一定の事由が発生した場合には、ローンの残額を一括して返済する特約の事です。

 

そして、この「期限前の全額返済義務」が生ずるケースとして「貸主の承諾を得ないで取得対象住宅又は敷地若しくは借地権を第三者に譲渡したとき」などの記載がある場合が挙げられます。

簡単に言うと、銀行などの貸主の承諾を得ないで抵当権の付いた家や土地を売却した場合には、ローン残高を一括して返済してもらいますということです。

 

そうすると、借金を返済しないうちは抵当権付きの家や土地を売却することは絶対に不可能なのでしょうか？

実はそんなことはありません。

抵当権付き不動産を売却してローンを完済できる場合や住み替えにより他の不動産に抵当権を設定する場合、不動産の売却金額によって銀行がOKを出す程度に返済できる場合などには、銀行も売却の承諾をする場合があります。

 

 

売却金額でローン残高を完済できる場合は問題ありませんが、売却金額ではローンを完済できず、残金が発生してしまう場合には、銀行などの貸主との相談が必要です。

 

しかし、銀行などに相談する前に、やっておくべきことがあります。

それは抵当権付き不動産を売却した場合に、何円程度で売却できるか見積もりを取る必要があります。

何故なら、実際に売却をした場合に、ローンをどの程度返済できるか不明な状態では銀行でも抵当権付き不動産の売却許可を出せないからです。

 

 

自宅を売却しても、住み続けられるリースバックとは？

 

自宅を専門の不動産業者に売却をして、その業者から売却した自宅を月々のリース料（家賃）を支払って住み続けることができる「リースバック」という制度があります。

 

 

リースバックを利用する場合に注意する点があります。

それは自宅の売却価格がローン残高を上回る必要があるということです。

何故なら自宅の売却価格がローン残高を下回る場合には、住宅ローンを完済できませんから、銀行で抵当権の抹消をしてくれず、リースバック制度を利用することができないからです。

 

 

リースバック制度の利用を考えるのであれば、抵当権付き住宅の売却の場合と同様に、仮に自宅を売却した場合には何円程度で売却できるか見積もりを取る必要があります。

 

入居中の抵当権付き不動産の売却見積もりを近隣住民に知られずに取得する方法

入居中の抵当権付き不動産の見積もりを取得しようと考えた場合に、近所の不動産屋さんなどに売却見積もりを依頼することも可能でしょう。

しかし、現在入居中の住宅の売却見積もりを知人が多い近所の不動産屋さんに依頼するのには抵抗があるという方もいらっしゃるのではないでしょうか？

近所の不動産屋の窓口で依頼をしているところを知人などに見られたりすると、噂好きな奥さんの話題になってしまうような心配もありますよね。

そんな現在入居している状態の家や土地の売却見積もりを近隣住民に知られずに取得する方法があるとしたら便利だと思いませんか？

 

 

実はそんな便利なサービスがあるのです。

それは「タウンライフ不動産売却一括査定」サービスです。

 

 

「タウンライフ不動産売却一括査定」の良いところは、不動産売却のプロが作成した『不動産売却査定見積書』を一括で請求できるところです。

 

もし、あなたが複数の不動産会社にそれぞれ『不動産売却査定見積書』の作成を依頼しようとすると、依頼する不動産会社の数だけ手間をかける必要がありますが、「タウンライフ不動産売却一括査定」なら気になる不動産会社にチェックを入れて一括で『不動産売却査定見積書』の作成依頼ができます。

 

また、不動産会社の営業担当者に直接会わないので、わずらわしさや変な緊張感も感じないですみますし、インターネットでの依頼ですから、近所の不動産屋さんのように、職場や近所の人の見つかる心配もありません。

 

 

 

そして複数社の『不動産売却査定見積書』を見比べることにより、査定価格の比較をして売却見積もり価格の最高額を知ることができます。

 

 

 

上記画像は「タウンライフ不動産売却一括査定」サービスの入力フォームですが、現在入居している家や土地でも売却見積もりができることが分かります。

 

 

入居中の家や土地でも売却見積もりが取れるのは助かりますが、インターネットで『不動産売却査定見積書』の作成依頼をして、しつこい営業などを受けるのは遠慮したいですよね？

「タウンライフ不動産売却一括査定」では厳格な国家基準をクリアした信頼のある不動産会社のみが掲載されていますから、しつこい営業を受ける心配もありません。

 

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