固定資産税が高くて払えない？元税務課職員が教える『究極の節税』と『プチ節税』

 

 

 

はじめに

固定資産税には一定の場合に固定資産税の税額を最大０円にする減免や非課税といった制度があります。

これらの制度を利用して無駄な固定資産税を支払わないようにしましょう。

 

固定資産税の減免・非課税の違いは？

固定資産税の減免・非課税の違いをご存知ですか？

固定資産税の非課税制度は地方税法第３４８条に規定されている場合に、税金を課税しない制度です。

非課税の範囲は地方税法という法律で定められていますので、全国どこの市区町村でも同じです。

 

他方、固定資産税の減免は地方税には規定がありません。

各市区町村では市税条例などの市税に関する条例を定めています。

条例は各市区町村毎に制定されていますから、減免になる固定資産税の範囲は市区町村毎に異なります。

 

固定資産税の免税点

固定資産税の免税点の説明

固定資産税には免税点というものがあります。

種類	金額
土地	３０万円
家屋	２０万円
償却資産	１５０万円

固定資産税の計算は次の計算式で求めますが、免税点は評価額ではなく課税標準額で判断します。

 

 

上記計算式で計算した結果が免税点の金額未満であれば固定資産税は課税されません。

そして土地３０万円、家屋２０万円、償却資産１５０万円という金額は１納税義務者毎に判断されますから、１筆の課税標準額が３０万円未満でも所有する土地の課税標準額の合計が３０万円を超えれば、課税されることになります。

また、土地、家屋、償却資産はそれぞれ独立に免税点未満であるか判断されますので、土地は免税点以上、家屋は免税点未満の場合には土地の固定資産税は課税されずに、家屋の固定資産税のみ課税されることになります。

下記画像は市区町村から送付される課税明細書のイメージですが、赤色の四角で囲った部分が土地・家屋の課税標準額の合計で、この合計金額が土地なら３０万円未満かどうか、家屋なら２０万円未満かどうかで課税されるかどうかが決まります。

 

 

 

固定資産税の免税点未満を利用した節税

前述のとおり、課税標準額は土地であれば１筆毎に判断されるのではなく、１納税義務者が所有する土地の合計課税標準額で免税点未満かどうかが決まるのでしたよね。

そうであるならば、１筆の土地の課税標準額が２９万円で免税点未満であっても、他の土地の課税標準額を合計すると３０万円以上になって固定資産税が課税されてしまいます。

これを回避する方法としては、納税義務者を変える必要があります。

 

例えば今までは「甲町一丁目１番地」と「甲町一丁目５番地」という土地をAさんが１人で所有していたとしましょう。

そして「甲町一丁目１番地」の課税標準額が２９万円、「甲町一丁目５番地」の課税標準額が１００万円だとします。現状ですと「甲町一丁目１番地」及び「甲町一丁目５番地」を同一名義人のAさんが所有していますから、土地の課税標準額は１２９万円となり、固定資産税は１万８０００円課税されます（税率１．４％で計算）。

しかし、「甲町一丁目１番地」の登記名義をAさんからAとBの共有名義や、Bの名義にした場合には、課税標準額は合計されず「甲町一丁目１番地」については固定資産税は課税されないことになり、「甲町一丁目５番地」のみ課税されることになります。

この場合の固定資産税の合計は１万４０００円となり、甲町一丁目１番地」及び「甲町一丁目５番地」の登記名義がAのみだったときに比べて４０００円安くなります。

 

何度も説明したとおり、免税点は課税標準額で判断しますから、土地の評価額が１７０万円であったとしても、住宅が建っており住宅用地の特例により課税標準額が３０万円未満となっていれば免税点未満となります。

家を新築する際に土地を購入する場合で、たまたま土地が大小２つに分かれている土地を購入する場合などは、１筆を夫の単独名義、他方１筆を夫婦共有名義などにすると場合によっては、土地が免税点未満となり課税されない場合もあります。

 

固定資産税の非課税

地方税法には固定資産税の非課税の規定があり、一定の用途に使用されている場合には固定資産税は非課税となります。

例えば、墓地や宗教法人がお寺や神社など宗教の用に供するために使用するものなどについては固定資産税を課税することができなくなっています。

 

 

 

 

固定資産税の減免制度

固定資産税の減免の説明

固定資産税の非課税は地方税法に規定がありましたが、固定資産税の減免については地方税法に規定はなく、各市区町村において減免になる範囲などを条例で定めています。

例えば大阪市の大阪市市税条例では同条例第９１条以下の規定により、次のような資産が減免の対象となっています。

 

 

固定資産税の減免制度を利用した節税

➀公共利用による減免

固定資産税は実際には利用せずに荒れ地にしていても所有しているだけで税金がかかります。

もし、その土地をしばらく使用する予定がなく、地域のゲートボール場などに無償で貸し出すことができるのであれば、市区町村の条例の規定によっては固定資産税の減免を受けられる可能性があります。

どうせ利用しない土地であれば、無償で貸し出して固定資産税の減免を受けましょう。

 

➁生活保護による減免

ちょっと現実的ではないかもしれませんが、身内が生活保護を受給しているのであれば、生活保護受給者に固定資産税の名義人になってもらうという方法もあります。

ただし、生活保護による減免に条例で制限を設けている場合もあるでしょうし、登記名義を変更するための司法書士への報酬や、登記名義の預かりを悪用されて不動産を処分されてしまう危険性、名義変更による生活保護の廃止などもありますから、よほど条件が揃わなければ生活保護受給による固定資産税の減免は現実的ではないでしょう。

 

固定資産税に対する究極の節税

さて、ここまで固定資産税の免税点未満を利用した節税や固定資産税の減免制度を利用した節税などの固定資産税に対する『プチ節税』については説明をしてきましたが、ここからは固定資産税に対する『究極の節税』についてお話をしたいと思います。

 

ところで、毎年５月前後に市区町村から送られてくる固定資産税の納税通知書に記載されている固定資産税の金額を高いと感じたことはありませんか？

もし固定資産税の支払いがキツイと感じたら、それは分不相応の不動産を所有している可能性があります。

支払いがキツイと感じる固定資産税の原因は先祖代々の土地である場合もあるでしょうし、若干無理をして購入したマイホームの場合もあるでしょう。

いずれにしても現在固定資産税の支払いがキツイと感じているのであれば、今後それが楽になることなど期待してはいけません。

固定資産税は３年毎に評価替えを実施していて、固定資産税の評価額が下がる可能性はありますが、物価上昇率などの関係で下がるとは限りません。

また、この不景気の時代に年功序列で給料も右肩上がりなんてこともありません。

子供が小さいときに無理してマイホームを購入した場合などは悲惨です。

住宅ローンや固定資産税といった住宅関係の支払いの他に子供の教育費もどんどんかかるようになり家計を圧迫します。

 

固定資産税は前述のとおり、所有しているだけで課税をされますから、土地や家屋がある以上は支払いを避けることはできません。

しかし、固定資産税を０円にする方法はあります。

それは土地や家屋を手放すことです。

使用していない土地や家屋はもちろん、支払いがキツイと感じる固定資産税の原因になっている土地や家屋を所有しているのであれば、売却を検討する必要はあるでしょう。

自分の収入に見合っていない土地や家屋を所有していても良い事は何１つありません。

スーパーでネギを１０円安く買ったところで、家、車、保険などの大きい支払いをなくさない限り家計の状況は良くなりません。

 

今すぐに売却したい場合も、将来的には売却する可能性がある場合も、所有している土地や家屋がいくらで売れるのかは把握しておいた方が良いでしょう。

 

では、土地や家屋などの不動産を売却する場合はどうしたら良いのでしょうか？

また、すぐに売却はしなくとも、どれくらいで売却できるのか金額を知りたい場合はどうすれば良いのでしょうか？

地元の不動産屋さんに相談に行くとなれば、自宅を処分しようと考えているのが知られてしまい、気が引ける場合もありますよね。

また、１社だけに売買の仲介を依頼しても適正価格かどうか判断できません。

だからといって何件も不動産屋さんに売却査定をするのも大変です。

 

そこでお勧めするのが「タウンライフ不動産売買」です。

「タウンライフ不動産売買」では多数の不動産会社に一括して不動産価格査定書を無料で作成してもらうことができます。

 

 

不動産売買は一般の方は人生で多く経験をするわけではありませんから、不動産価格査定書の依頼をするにも信頼できる不動産会社にお願いをしたいですよね。

その点「タウンライフ不動産売買」では厳格な国家基準をクリアした信頼のある不動産会社様のみが３００社以上登録されていますので安心です。

 

 

利用方法はとても簡単で、売却を検討している不動産の情報などを入力するだけです。

 

入力を進めていくと上記イラストのような画面に進みます。

もし、近所の人に知られずに不動産価格査定書を受け取りたい場合には上記イラストの赤色で囲ったご要望欄に「近所の人に知られたくない」等と自由に希望を記入することも可能です。

 

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まとめ

まず初めに、固定資産税の免税点の制度説明と、それを利用したプチ節税について説明を説明をしました。

 

次に、固定資産税の非課税の制度の説明をしました。

 

続いて、固定資産税の減免制度の説明と固定資産税の減免制度を利用したプチ節税について説明をしました。

 

そして最後に、固定資産税に対する究極の節税として「タウンライフ不動産売買」の紹介をしました。

 

不要な不動産や分不相応な不動産はプラスの財産ではなくマイナスの財産「負動産」です。

すぐに売却をせずとも、ご自身の不動産がいくらで売却できるか「タウンライフ不動産売買」を利用して不動産価格査定書を無料で入手し、将来の計画を立ててみてください。

 

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この記事は私が書きました