はじめに
家を建てる際に悩むのが、家の広さを何坪にするかですよね。
家は大きすぎても困りますが、小さすぎても困ります。
家を建てる前にどのくらいの大きさにするかはしっかり考える必要があります。
また、家の広さは固定資産税の軽減にも関わってきますので注意が必要です。
書籍の引用
家の広さや固定資産税の軽減について説明する前に書籍の紹介をします。
飯塚豊著『間取りの方程式』からの引用です。
もしあなたが、「良い間取り」をつくりたいと願うのであれば、決して間取りから考え始めてはなりません。
まずは建物の形を決め、そのうえで間取りの検討に取りかかることをおすすめします。
最初に間取りを固め、間取りに合わせて屋根や壁をつけ足すようなやり方は、バランスの悪い建物を生み出す原因になるだけです。
「良い建物」と「良い間取り」をバランスよく両立させる秘訣は、建物の形をシンプルな四角形から始めることです。
豆腐のような四角四面であればあるほど、間取りは建物形状の特殊性から解放され、自由度が上がります。
では、シンプルな豆腐のつくり方をお教えしましょう。
まず、「その敷地で可能となる、最も大きな豆腐のサイズ」を割り出してください。
最初に行うこの作業を“建物のボリューム出し”といいます。
豆腐のサイズを左右する３つの公式
法律―掛け算で求める
建物のボリューム出しには、絶対的な公式が存在します。
その一つが法律。敷地ごとに「建ぺい率」「容積率」というものが定められていて、これに従わないかぎり建築行為そのものが許されません。
建ぺい率
建物の広さに対する建物の広さの割合。
３５坪の敷地で建ぺい率が５０％なら、広さ１７．５坪の家を建てられます。
敷地の面積×建ぺい率＝家を建てられる面積
容積率
敷地の広さに対する建物の「延床面積」（すべての階の床面積）の割合。
３５坪の敷地で容積率が８０％なら、延床面積２８坪までの家が建てられます。
敷地の面積×容積率＝延床面積
人数―足し算で決める
私の経験では、戸建住宅に必要な最低延床面積は25 坪です。
これは４ 人家族がギリギリ住める広さ（２～３人家族なら余裕あり）。
居住者がさらに増えれば、１人につき５坪を目安に足していかないといけません。
２５坪＋（人数×５坪）＝必要な延床面積
予算―割り算で決断を迫られる
設計事務所や工務店は、会社ごとに「坪単価」を設けています。
高級路線の会社なら１坪当たりの建築費が100 万円、ローコストが売りの会社なら50 万円といった具合です。
建築費を「坪単価」で割ると、その会社で建てられる規模の上限がなんとなく見えてきます。
建築費÷坪単価＝家を建てられる面積
ベースの豆腐をつくってみよう
その敷地で建てられる建物の最大規模が分かったら、次にその形をシンプルな直方体に落とし込みます。
間取りの検討に入るのはまだまだ先。まずは豆腐づくりから始めましょう。
シンプルな四角形を描く
建築可能な延床面積が25 ～40 坪（通常はこれくらい）であれば、まず図のような四角形を描いてみます。
「長方形タイプ」は短辺を３間（5460ｍｍ）以上、長辺を４.5間（8190ｍｍ）以上にすると、それぞれ２部屋、３部屋が納まります。敷地形状に合わせて、正方形タイプにしても構いません。
高さはひとまず7,500mm に
単純な四角形を描き終わったら，次に高さを仮決めします。
１・２ 階の高さを2,700 ㎜（階高）ずつ取り、これに床下と小屋裏の高さを足すと7,500mm 。
これが高さの目安になります。
家の広さはどのくらいが良いか
引用した書籍では「２５坪＋（人数×５坪）＝必要な延床面積」という公式が紹介されていました。
僕の感覚では４人家族（夫婦+子供２人）なら１２０㎡（約３６坪）が目安です。
最低１００㎡（約３０坪）くらいは必要で、余裕を持つなら１５０㎡（約４５坪）はあると良いでしょう。
１５０㎡にして１部屋余計に作るとピアノを置いたり、子どもたちの遊び部屋にしたりと余裕を持って使えます。
６人家族（両親+夫婦+子供２人）なら１７０㎡（約５１坪）~１８０㎡（約５５坪）ないと窮屈な間取りになってしまいます。
２００㎡（約６０坪）あると６人家族でも余裕を持った間取りになります。
固定資産税・不動産取得税の軽減
固定資産税の軽減
人が住むための住宅を新築すると一定の床面積が３年間（長期優良住宅の場合は５年間）半額になります。
これを新築住宅軽減と呼びます。
要件は次の３点です。
➀人が住むための家であること
➁家の半分以上の面積が居住部分であること
➂延床面積が５０㎡～２８０㎡であること
それぞれ説明します。
人が住むための家であること
新築住宅軽減は人が住むための家であることが要件です。
よって店舗や事務所は軽減の対処外です。
家の半分以上の面積が居住部分であること
建物の全部が、居住部分（人が住むための部分）であるならば、問題ありません。
注意が必要なのが、併用住宅（居宅兼店舗など）の場合です。
例えば、１階は美容室で２階は居住部分といった場合、建物の延床面積（全体の床面積）が１２０㎡だとすれば、居住部分は６０㎡以上必要だということです。
なお、この場合新築住宅軽減対象面積は居住部分のみとなります。
延床面積が５０㎡～２８０㎡であること
面積は５０㎡～２８０㎡の間である必要があります。
ただし、新築住宅軽減の上限は１２０㎡までです。
なお、２世帯住宅の場合には２４０㎡まで新築住宅軽減が効くことがありますが、家の設備や間取りによって変わる場合もありますので、家を建てようと思っている市区町村（２３区にあっては東京都）の固定資産税課に聞いてみてください。
※新築住宅軽減の基準となる家の面積は「坪」ではなく「㎡」で考えますので、坪で計算して基準の面積を超えないように注意をしてください。
不動産取得税の軽減
不動産取得税控除額
人が住むための住宅を新築すると不動産取得税が一定額控除されます。
不動産取得税＝建物の評価額×税率３％
不動産取得税は上の計算式で算出されますが、次の要件を満たすと評価額から１２００万円（長期優良住宅は１３００万円）が控除されます。
要件は次の３点です。
➀人が住むための家であること
➁家の半分以上の面積が居住部分であること
➂延床面積が５０㎡～２４０㎡であること
例えば家の評価額が１５００万円だとすれば、１５００万円マイナス１２００万円で３００万円となり、これに３％を乗じた９万円が不動産取得税となります。
不動産取得税で注意をしなければいけないのは、２４０㎡を超えると一切この控除が受けられないということです。１２００万円の３％ですから、３６万円の差が出てきます。
せっかく２４０㎡ギリギリを狙っても２４０㎡を超える事例があります。
床面積が２４０㎡を超える事例
戸袋の面積算入
出窓の下などに戸袋（収納スペース）がある場合があります。
不動産登記法及び不動産登記法手続準則の規定により、床面とフラットであり、高さが１．５ｍ以上ある部分（出窓と戸袋は高さ合算）は床面積に算入されます。
外階段の面積算入
不動産取得税の計算において用いられる建物の評価額と床面積は市区町村で計算する固定資産税の評価額及び床面積です。
固定資産税課で算定する床面積は原則として登記と同じですが、ズレが生じる場合があります。
例えば、外階段は不動産登記法手続準則の規定により床面積には算入されませんが、固定資産税課においては床面積算入する場合があります。
母屋以外の物置などの面積
不動産取得税の控除の要件である２４０㎡には母屋建築から１年以内に同一敷地内に建てられた物置なども含まれます。
例えば、母屋を２３５㎡など２４０㎡ギリギリに仕上げたとしても、物置など建てて合計床面積が２４０㎡を超えれば不動産取得税の１２００万円の控除は受けられません。
よく聞く事例が、大工さんが大丈夫だと言ったから物置も建てたというパターンです。
いくら大工さんやハウスメーカーが大丈夫だと言っても建ててしまえば不動産取得税がかかります。
固定資産税・不動産取得税の注意点
固定資産税・不動産取得税の軽減にあっては次の点に注意してください。
➀固定資産税も不動産取得税も地方税法という法律に基づき計算されます。
この地方税法の改正や市区町村の取扱いの違いなどがある場合もあるでしょうから、このブログ記事だけを根拠に進めるのではなく、事前に市区町村の固定資産税課と各都道府県の不動産取得税担当課に問い合わせてみてください。
➁これは参考程度に読んで欲しいのですが、固定資産税・不動産取得税どちらの税金も元になる評価額や床面積は市区町村の固定資産税課職員が計算しています。
あなたの態度によって評価額を高くすることはありませんが（あったら違法です）、相手も人ですから、家屋調査の際にはあまり威圧的な態度や敵対的な態度は取らないことをお勧めします。
家屋調査の際に過剰な対応をする必要はありませんが、相手を１人の人間として敬意を持って対応しましょう。
これは家の登記をしてくれる土地家屋調査士や司法書士、本人申請で登記をする際の法務局職人に対しても同様です。
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２０１６年にセキスイハイムで６０坪の注文住宅を建てる際に、価格交渉で１１００万円以上の値引きに成功しました。
これからセキスイハイムで家を建てる方に『セキスイハイムから１１００万円の限界値引きに成功した価格交渉方法』などをお伝えします。
また、間取り・不動産登記・固定資産税・住宅設備など幅広い知識を基に住宅に関する様々な情報をお伝えします。
保有資格：宅地建物取引士
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