土地 土地活用

良い土地・家屋を探して非公開不動産を直接交渉・直接購入する方法

 

 

 

はじめに

土地や家屋などの不動産を探していても希望するような不動産が見つからないことってありますよね。

ネットで検索して、街の不動産屋の広告を見て、空き地の売看板を見て...

僕も不動産を探したときはなかなか見つかりませんでした。

しかし、今回紹介する方法を使って土地を探したところ、優良物件が出てきたのですが、その土地は売り出されていない土地だったのです...

※この記事では主に土地の購入方法について紹介をしますが、家屋の所有者を探して直接購入をする方法も原則として同じですので、家屋の場合には「土地」を「家屋」と読み替えてください。

 

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一般的な土地の探し方

不動産屋で探す

まず順当な手段として、街の不動産屋で土地を探すことが考えられます。

土地は所在地、形状、周辺状況など1筆1筆(1つの地番のことを「1筆」と言います。)が全部違うオンリーワンですから、大きな不動産屋の方が小さな不動産屋よりも優れているわけではありません。

大きな不動産屋の方が扱っている土地の件数も多く、希望するような土地に巡り合う確率は高くなるかもしれませんが、小さな不動産屋で扱っていた1つの土地が、自分が希望するような土地であることだってあるのです。

 

僕も初めて土地探しをしたときは街の不動産屋を全て周って良い土地がないか探しました。

しかし残念ながら希望するような土地は見つからなかったのです。

 

不動産情報サイトで探す

街の不動産屋で探すのと並行して不動産情報サイトで探すのも有効な手段です。

不動産情報サイトには希望する土地の所在地以外の不動産屋が土地の情報をアップしていることもあるので、街の不動産屋だけでは手に入らない情報も入手することができます。

不動産情報サイトと利用するメリットとしては、これ以外にも希望する土地の条件を設定しておくことで、条件に合致した土地が出たときに通知してくれるリマインダー機能があることです。

余程暇であれば良いのですが、そうそうサイトをチェックしている訳にもいきませんので、このリマインダー機能はとても便利です。

不動産情報サイトは色々とあるものの、街の不動産屋と違って掲載されている土地の情報は同じものが多い印象を受けました。

 

不動産屋で売りに出されていない非公開土地を見つける方法

ネットや街の不動産屋で探し続けても希望の土地が出てこないこともあります。

そういった場合にお勧めの非公開土地検索方法があります。

 

ゼンリン住宅地図を購入する

まず最初にするのはゼンリン住宅地図を買うことです。

価格は2万円と少し高いようにも思えますが、必須アイテムなので必ず購入してください。

2万円は希望する土地を見つけられることへの対価と見れば、むしろ安すぎです。

 

ゼンリン住宅地図を持って散策に出る

ゼンリン住宅地図を購入したら、ゼンリン住宅地図を持ってあなたが希望する土地がありそうなところに散歩に出かけます。

例えば駅から2km以内が良い、公園の近くが良い、ショッピングセンターの近くが良い等です。

すぐには希望する土地は見つからないかもしれませんが、すぐに見つけようとせずに、休日にランチをしに行きながらなど、何かのついでに探すようにするくらいで大丈夫です。

もし、車で移動することが多いのであれば、助手席にゼンリン住宅地図 を置いていても良いでしょう。

 

土地を探していると知らない間にあなたの頭には土地探索アンテナがニョキニョキと生えてきて、土地情報をピピピッと受信できるようになります(笑)

頭に生えてきたアンテナはもちろん見えませんが、これは本当です。

あなたが土地を探している状態になると、今までは見逃していたような情報があなたに入ってくるようになります。

 

良さそうな土地を見つけたら

土地散策をしていて良さそうな土地を見つけたら、忘れないようにゼンリン住宅地図に印をつけます。

僕は後から消せるようにフリクションペンを使用していました。

 

見つけた土地の所有者を探す

良さそうな土地を見つけたら、次はその土地の所有者を見つける必要があります。

ゼンリン住宅地図には住宅に住んでいる人の名前は書いてありますが、土地の所有者の氏名は書いていませんから、何らかの手段を使う必要があります。

 

近所の人に聞く

これはお勧めしませんが、近所の人に聞くという手段があります。

田舎であれば近所の人が土地の所有者を知っている場合もあるでしょうが、一歩間違うと不審者に見られてしまいますから、この方法を取る場合は慎重に行ってください。

 

不動産屋に頼む

近所の人に聞き込みをするのを諦めたら方法はあと2つです。

1つ目が不動産屋に頼む方法です。

ゼンリン住宅地図を持って不動産屋に行き、その土地を買いたい旨、所有者を探して欲しい旨を伝えます。

不動産屋によっては断られるかもしれませんし、費用を支払ってOKになる場合もあるでしょう。

仮に無償で探してもらえる場合でも完全に自分で探した場合に比べて費用がかかることになります。詳細は後述します。

 

法務局で登記を自分で確認する

自分で探すと言っても、そんなに難しくはありません。

まず、ゼンリン住宅地図で印をつけた土地の所有者を探すために法務局に行って登記を確認します。

ちなみに誤解されている方もいるようですが、登記は第三者でも見ることができるものです。

法務局の登記データはオンライン化されているので、全国どこの法務局でも登記を見ることができますので、近くの法務局へ行ってみましょう。

 

公図を閲覧する

希望する土地の登記を取得するには、その土地の地番を知る必要がありますから、まずは公図の閲覧をします。

法務局の方にゼンリン住宅地図を見せてその箇所の公図閲覧申請をします。

なお、家屋の地番を探す場合にも土地の公図を閲覧する必要があります。

家屋が建っている箇所の土地の地番が家屋の所在地番になるからです。

 

登記を取得する

公図の閲覧をして土地の地番が分かったら、土地の全部事項証明書(登記簿謄本)を取得しましょう。取得した登記の「甲区」と書いてあるところに所有者の住所・氏名が載っています。

 

なお、ゼンリン住宅地図に書いてある地番は原則的に「住所」であり、土地の地番とは必ずしも一致しません。例えば住所は「58番地」だったとしても、その後文筆(土地を2つ以上に分けること)して現在の土地の地番は「58番地1」だったりすることがあります。

また、住居表示区域(「〇番〇号」のような表示)においては土地ではなく建物に付番した番号を住所として使用しているので、土地の地番とは一致しません。

 

 

コラム

住居表示とは土地の地番ですと住宅密集地においては、郵便配達員や救急車などが住所を見つけるのが困難であるため、住所を分かりやすくするために建物に番号を付番する制度で、住居表示区域内に建てた建物については、住居以外の倉庫等でも市役所に申請する必要があります。

市役所に住居表示申請をすると、市役所職員が現地を調査して建物に住居番号を付番します。これが住所となるのです。

この住居番号はあくまでも建物の番号に過ぎず、土地の地番は別途あるので注意しましょう。

 

 

所有者に連絡する

登記を取得して所有者が分かったら連絡をしてみましょう。

電話帳に載っているのであれば、直接電話をしても良いですし、お手紙を出しても構いません。

内容としては登記を見て所有者を知ったこと、その土地に興味があるから一度会いたい旨を伝えればOKです。

ただし、見ず知らずの人からいきなり連絡をするのですから、必ず上手くいくとは限りません。

僕も希望する土地を3か所見つけて、交渉をしましたが1箇所は電話をしたら怒られてしまいました。何事にも失敗はつきものですから、その反省点を次に活かしましょう。

所有者に連絡をして実際に合うことになった際の売買交渉・価格交渉については当ブログ記事『土地・家屋価格値引き購入交渉術&不動産仲介手数料値引き交渉術』をご覧ください。

 

土地の購入手続き

僕は紹介した内容で「希望する土地を探す→所有者を見つけて連絡をする→売買交渉・価格交渉をする」をして土地を購入することになったのですが、契約と登記は専門家にお願いしました。

僕は登記の知識は多少あるつもりですが、それでも契約や登記を自分でする気にはなれません。

 

例えばせっかく土地を購入したとしても法令上の制限により建物を建てられない土地があります。

そういった制限は登記には記載されていませんから、素人が車の個人売買のような気持ちで土地の売買をすると痛い目にあいますから注意しましょう。

 

契約は不動産屋に頼む

売買交渉・価格交渉まで終わっているのであれば、不動産屋に行って契約書の作成だけお願いすれば良いのです。

不動産屋にしても契約書だけ作成して報酬がもらえるのですから、良い話でしょう。

もちろんすべての不動産屋が引き受けてくれるわけではないので、断られたら他の不動産屋にお願いしてみましょう。

 

登記は司法書士

土地の売買契約を不動産屋にお願いできたら、登記は司法書士事務所にお願いしましょう。

少し登記の知識があるからと言って自分で登記をすると痛い目にあいますから、やめておきましょう。

最悪の場合トラブルになって、土地の所有者にお金だけ支払って登記を受けられない、もしくは売買契約が白紙になるなどする可能性があります。

 

まとめ

 

まず最初に土地の探し方として、不動産屋で探す、不動産情報サイトで探す、自分で探す等の方法があることを紹介しました。

 

次に不動産屋で売りに出されていない非公開土地を見つける方法として、ゼンリン住宅地図を購入して自分で探す具体的な方法を紹介しました。

 

次に見つけた土地の所有者の探し方として、近所で聞き込みをする、不動産屋に頼む、法務局で登記を確認するなどの方法を紹介しました。

 

最後に土地の所有者への連絡方法をお伝えし、売買契約と登記について紹介しました。

 

不動産屋で売りに出されていない非公開土地には優良物件が隠れている場合があります。

土地の所有者がある程度資産を持っている場合には、売っても良いけど積極的に不動産屋に依頼してはいない土地も世の中にはたくさんあります。

不動産屋でどうしても希望する土地が見つからない場合には、自分で探すという手段もありますので、この記事を参考にして良い土地を見つけてみてください。

 

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最後まで読んでいただき、ありがとうございました。
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